在2025年,泰國投資促進委員會(BOI)於2025年7月22日發布第9.7/2568號公告,對促進投資行業分類作出重大調整。自2025年9月3日起,申請 BOI 投資優惠的新項目,將對某些行業實施土地所有權限制。
一、新政核心:兩類限制
BOI此次政策調整主要涉及兩個方面:一是限制特定行業通過BOI政策獲得土地所有權,二是要求部分行業必須由泰籍控股。泰國政府此舉旨在最佳化產業結構、防範產能過剩、減少環境風險,並紓解本土與外資企業的競爭。
1、土地所有權限制
新規規定,以下六類金屬及電子製造業務,若未滿足特定條件,將不再允許通過BOI政策獲得土地所有權:
- 非鐵金屬鑄造、軋制、拉拔、鍛造工序
- 鐵製品或金屬構件製造
- 非鐵金屬製品或構件製造
- 其他金屬製品或配件製造
- 工業用化學品製造
- 工業用塑膠製品或零件製造
值得注意的是,現有已獲得 BOI 推廣身份的公司若在過去 15 年內曾獲得至少 3 次 BOI 批文、總投資額不低於 50 億泰銖(不含土地與營運資本成本),可能被保留某些特例豁免權利。
2、泰資控股要求
此外,以下三類製造業在申請BOI優惠時,需滿足泰方持股51%以上:
- 皮具及人造革製品製造(限包袋)
- 家具及零件製造
- 印刷品製造
這意味著在這些領域,外資獨資企業將無法享受BOI激勵政
二、政策意圖與背後驅動
要理解這類限制,關鍵看泰國政府在產業政策與資源管控方面的整體戰略考量:
- 保護本地產業與避免資源被外資過度占用
對於金屬、化工、塑膠等傳統行業,可能存在環保、資源集約使用、產業鏈控制等敏感點,限制外資取得土地可以抑制外資通過購地壟斷資源或壓制本地中小企業。 - 強化產業結構升級導向
BOI 正在傾斜向高技術、綠色、價值鏈高端製造業(例如電動汽車、電子、清潔能源)傾斜,通過差異化優惠政策引導投資方向。 - 增強監管能力與合規審查
新規中也伴隨加強審查、用途限制、審計機制等配套條款,以防企業利用土地優惠進行套利、炒地皮等與實際生產無關操作。 - 淘汰空殼公司 / 假設項目
面向未來的土地優惠更多服務真實落地、持續運營的項目,新規旨在壓縮那種“申請優惠後再轉賣、項目未動工”的套利空間。
三、對企業的影響與風險點
新規實施後,對潛在入局者或正在申請 BOI 的企業,可能帶來如下影響或挑戰:
1、土地購置限制
上述 6 類行業若獲批 BOI,不能再利用 BOI 身份購地用於生產、廠房、廠區等核心用途。
2、融資、抵押受限
擁有土地通常是重資產公司融資、貸款、抵押的重要資產,新規使得這部分資產優勢減弱。
3、項目成本上升
如果必須通過租賃、合作開發或其他替代方式使用土地,可能帶來租金、租期風險、增建成本的額外負擔。
4、合規查詢、審查風險
新項目申請階段將面臨更嚴格的審查,若用途、資金來源、股權結構等不清晰,容易被駁回。
同時,對於已經持有 BOI 身份並享有土地所有權的企業,新規並不自動撤銷其所有權。但若其未來申請新的項目或擴張,可能受到新的限制。未來 BOI 優惠政策將越來越強調 價值鏈升級、技術含量、環保效益與資源效率,僅靠傳統低附加行業難以獲得優惠支持。
長期來看,深化本土化運營、布局高附加值產業、建立互利共贏的合作機制將成為外資企業在泰可持續發展的關鍵。對於計劃投資泰國的企業而言,理解政策導向、提前規劃、靈活調整投資策略,比以往任何時候都更加重要。